The Trials of Purchasing Commercial Real Estate

Many investors are turning to real estate in today’s economy in hopes that they will see a better return in the long run. Unfortunately, when it comes to commercial real estate transactions, things don’t always go as smoothly as everyone hopes. Here are some of the most common problems that investors encounter.

Building Inspection Mishaps

Buyers have inspections done on a prospective property with the hopes that any problems will be discovered before the property has changed hands. Based on the findings of the building inspector, the buyer determines whether they will be able to afford the upkeep and repairs needed in the upcoming years. Unfortunately, building inspectors are prone to human error and sometimes things get missed. As a result, what might have at first seemed like a sound building could have errors that the new owner may not be able to afford.

Changing Rules

Sometimes, it will seem like everything is in order, only to have the bank handling the loan process suddenly make a change slow the process, or even bring it to a grinding halt. The change can sometimes extend the closing date by several months, creating problems for the buyer who isn’t able to move forward with their business plans.

Low Appraisals

There are times when the appraisal for the commercial building ends up being lower than the contract price. The good news is that this generally isn’t a difficult matter to resolve. The best ways to correct the issues include:

  • Reducing the contract price
  • Increasing the down payment

Delayed Permits

Just because you’ve closed on your new commercial property, it doesn’t mean you’re ready to get things up and running. You still have to get the city to approve your permits and that often takes time. The trick to making sure you can open for business as soon as you close on the property, is getting the paperwork in order while you wait for the change of property ownership to be completed.

Unexpected Surprises

Before you have closed on your new commercial property you need to perform due diligence on the property. Sometimes this due diligence results in an unexpected problem. At this point you have to decide if you want to cancel the transaction or explore other options.

In a study conducted by the Commercial Buildings Energy Consumption Survey in 2012, it was discovered there are approximately 5.6 million commercial properties in the United States, which is a 14% increase in commercial properties since 2003. At any given time, several of these properties are for sale.

If you’re interested in purchasing a commercial property, you will benefit from the services of New York real estate lawyers. Not only will the New York real estate lawyers help you negotiate with the lenders, owners, and property brokers, they will also help ensure that any permits you need in order to conduct business have been properly filed.

The most important thing the New York real estate lawyers do when assisting clients with the purchase and sale of commercial real estate is making sure that there aren’t any unnecessary delays with contractors, lenders, and tenants, so you can move into the new property right away.

The best time to contact us for assistance with the purchase of commercial real estate is before you have submitted your offer.

27 Cases of Tax Fraud in Michigan

In a case that rocked Kalamazoo, Michigan, a local woman who helped people file their tax returns, has been found guilt of 27 individual cases of felony tax fraud. It took the U.S. District Court in Grand Rapids to hear the case.

The court decided that 39 year old Fontrice Lenee Charles knowingly entered false information into tax returns which insured that her clients received larger reimbursements from the IRS than they would have if the paperwork had been filed properly. She ran this scam from 2011 through 2014.

At the time, Charles was operating a tax preparation company called #1 Tax Lady.

Each of Charles 27 convictions carries a 5 year maximum in prison though so far the judge who oversaw the case hasn’t handled the sentencing.

During the trial, the prosecution explained to the jury that Charles managed to file 967 different tax returns with inaccurate information which resulted in her collecting $4 million in improper refunds for herself and her clients.

The Justice Department issued a press release stating, “the jury also found Charles guilty of filing her own false tax returns for 2010 and 2011. These returns were false because they did not report the income that Charles earned as a result of her fraudulent tax preparation activity, and because she claimed a deceased person as a dependent.”

The trouble that some Americans encounter is that they trust their tax preparer is doing things properly and they fail to take the time to read over the return before it’s been filed, or simply don’t realize that some of the information is wrong. The government recently launched a study where they sent secret shoppers to different tax preparers. Only 11% of the completed tax returns contained accurate information. The mistakes on the rest of the tax returns were as low a $52 and as high as $3,718.

In the case of Fontrice Lenee Charles, the fraud was knowingly committed, but there have also been many situations where the preparer simply made a mistake. In many instances, the IRS doesn’t notice the mistake, while in others, a red flag is raised and the tax payer finds themselves being audited.

Don’t assume that just because the person who prepared your taxes made a mistake that it means you don’t have to worry about the IRS. As far as the IRS is concerned, it’s your problem so they’re going to come after you.

If you had your taxes professionally prepared and have learned that the IRS is now stating that you suddenly owe back taxes, the best thing you can do for yourself is to contact an experienced tax attorney and explain the situation. Don’t try to correct the issue yourself. Not only will the tax attorney make communicating with the IRS smoother, but the tax attorney will also prove that it was the preparer who made the error and that you knew nothing about it, and help negotiate a settlement with the IRS.